Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.247 ГК РФ при невозможности пользования имуществом находящимся в долевой собственности, участник вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
ВС РФ разъяснил как правильно производить расчет компенсации.
В деле № 4-КГ19-5 определялся порядок пользования однокомнатной квартирой, в которой один долевой собственник жил и владел квартирой с 2006 года (ответчик) и другой приобрел ½ доли в праве собственности в 2017 году (истец) и в квартире не проживал.
Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности пользоваться принадлежащей ей долей квартиры, а также чинения ответчиком препятствий в пользовании имуществом, в связи с чем отказал во взыскании компенсации. Относительно требований об определении порядка пользования и долей в оплате за жилое помещение и коммунальные услуги суд указал, что они не подлежат удовлетворению, поскольку истец требований о вселении не заявил, а плата за коммунальные услуги между собственниками ранее разделена.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение о частичном удовлетворении иска о передаче спорной квартиры в пользование ответчику с взысканием с него в пользу истца ежемесячной компенсации за пользование имуществом, приходящимся на долю истца, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 247 ГК РФ исходил из того, что истец не имеет возможности пользоваться спорной квартирой, поскольку квартира однокомнатная, стороны членами одной семьи не являются. Ответчик страдает заболеванием, препятствующим проживанию с ним в одном жилом помещении, ответчик, проживая в квартире, пользуется всей квартирой, в том числе и той частью, которая приходится на долю истца.
ВС РФ отменяя определение апелляционной инстанции указал, что разрешая возникший спор, суд не учел, что, приобретая в 2017 году 1/2 долю в праве собственности на однокомнатную квартиру (право собственности зарегистрировано за истцом 6 марта 2017 г.), истец знал о том, что 1/2 доля в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, постоянно проживающему в ней, в связи с чем должен была предвидеть, что право на проживание в спорной квартире не может быть реализовано, поскольку спорная однокомнатная квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве, а также наличие у ответчика заболевания, препятствующего проживанию истца в спорном жилом помещении.
Определяя размер компенсации суд апелляционной инстанции исходил из заключения эксперта ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс» от 2 марта 2018 г., из которого следует, что расчет ежемесячной арендной платы произведен с использованием сравнительного подхода по аналогичным объектам недвижимости (однокомнатным квартирам), сдаваемым в аренду целиком в среднем по цене 23 000 руб. (ежемесячно), с последующим определением стоимости 1/2 доли в размере 50 процентов.
Между тем, спорная квартира свободной не является, в ней постоянно проживает собственник 1/2 доли квартиры, в связи с чем, в аренду могла быть сдана не вся однокомнатная квартира, а лишь 1/2 ее доля с невозможностью ее реального выделения в пользование.
Соответственно в конкретном случае, необходимо определять компенсацию исходя из сдачи в аренду доли квартиры с невозможностью ее реального выделения в пользование и обремененной правами проживающего в ней сособственника ½ доли.
