В судебной практике существует несколько подходов связанных с применением ст. 250, 255 ГК. Первый заключается в том, что истец до обращения с иском в суд должен предложить другим собственникам выкупить долю должника по рыночной цене. Такой подход неверный так, как цена имущества определяется на открытых торгах и у истца отсутствует возможность установить других собственников недвижимости. Второй подход заключается в том, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи нежилого помещения с публичных торгов.
Истец считает, что другие собственники могут реализовать преимущественное право выкупа после определения реальной рыночной цены по результатам проведения открытых торгов. Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу №А65-40314/2018, которая сводиться к следующему.
В ст. 255 ГК, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В то же время реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
В силу этого исполнительное производство санкционирует обращение взыскания на имущество должника путем продажи с публичных торгов, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения ст. 255 ГК РФ, касающиеся отношении, возникающих до проведения торгов.
Таким образом, при продаже доли должника сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и других дольщиков.
При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблении, связанных как с завышением, так и с занижением цены.
Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов определить цену невозможно.
Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется.
Доказательства
Согласно ст. 57 ГПК в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
У истца отсутствуют правоустанавливающие документы на спорное имущество с указанием других собственников помещения. Кроме того с марта 2023 года сведения содержащиеся в ЕГРН обезличены для третьих лиц. Считаю, что при таких обстоятельствах суд вправе удовлетворить ходатайство об истребовании доказательств (правоустанавливающие документы с указанием собственников) и привлечь сособственников к участию в деле.
Государственная пошлина
В Обзоре судебной практики за третий квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.12.2011) указано, что требование об обращении взыскания на имущество должника является самостоятельным требованием, цель которого - получение кредитором в случае неисполнения должником своего денежного обязательства удовлетворения из стоимости имущества должника и по своей правовой природе является требованием неимущественного характера. Ранее при взыскании долга истец оплатил государственную пошлину исходя из суммы задолженности. Таким образом, при подаче заявления об обращении взыскания на имущество должны применяться правила уплаты государственной пошлины, определенные в подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации для искового заявления неимущественного характера (т.е. 300 руб. — для физических лиц, 6000 руб. — для организаций).
