Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Бывают ситуации, когда жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок - на ином вещном праве, например (ст. ст. 265, 269 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 22, ст. 24, п. п. 1, 2 ст. 39.10, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ; ст. 1, п. 1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ):
• на праве пожизненного наследуемого владения (если участок предоставлен до 30.10.2001);
• постоянного (бессрочного) пользования (если участок предоставлен до 30.10.2001);
• безвозмездного пользования;
• аренды.
В указанном случае покупатель жилого дома приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. При этом продать дом можно без согласия собственника участка, если иное не следует из закона или договора (п. п. 2, 3 ст. 271, п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ; п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Перед заключением договора купли-продажи необходимо убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают необходимость получения согласия на совершение сделки от собственника участка.
Если же такое согласие требуется, то следует вначале обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи может быть признан судом недействительным (п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ).
Как составить договор купли-продажи жилого дома, если у продавца нет права собственности на земельный участок?
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В настоящее время, если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях стороны могут представить документы на регистрацию самостоятельно. При этом, если договор удостоверен нотариально, с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме, с заявлением о государственной регистрации обращаются обе стороны договора (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.
