Приобретатель является признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.
Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).
- В отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум:
удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); - соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости;
- убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре;
- по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта.
Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.
Приобретатель является добросовестным при условии, что сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010).
Признание добросовестным приобретателем как способ защиты права не указан ни в ст. 12 ГК РФ, ни в гл. 20 ГК РФ. Обстоятельства добросовестности приобретения служат одним из оснований для возможного отказа в удовлетворении виндикационного иска.
Однако несмотря на это в судебной практике многочисленны случаи предъявления встречных исков о признании добросовестным приобретателем.
Верховным Судом РФ в Определение от 04.06.2013 N 19-КГ13-4 указано, что действующее процессуальное законодательство не содержит императивного требования о предъявлении встречного искового заявления о признании добросовестным приобретателем в случае, если сторона спора таковым себя полагает.
