Недвижимость, земля и жилищные дела

Вы можете записаться на консультацию или задать вопрос юристу по телефону 89132675631. Стоимость услуги будет определена по соглашению. Стоимость консультации входит в стоимость услуги.

Услуги юриста по недвижимости

• Спор о праве;
• Споры вытекающие из ДДУ
• Признание завещания недействительным;
• Признание права собственности на квартиру, дом, земельный участок и пр.;
• Выдел доли;
• Выделение в натуре части жилого или нежилого помещения;
• Вселение или выселение граждан;
• Предоставление жилья;
• Раздел имущества супругов, иных граждан;
• Составление договоров дарения, купли-продажи, мены, пр.;
• Сопровождение сделок купли-продажи, дарения, мены;
• Установление юридических фактов.
• Истребование недвижимости из чужого незаконного владения;
• Устранения прав собственника не связанных с лишением владения.

Сделки с недвижимостью требуют пристального внимания и детального подхода. Это правило вдвойне актуально, когда речь идет об ипотечных сделках: еще бы, итоговая стоимость кредита может в 2 - 3 раза превышать стоимость жилья. И нужно быть втройне осторожным, если речь идет об оформлении сделки по доверенности.

Для оформления любой сделки с недвижимостью необходимо много времени и сил затратить на поиск подходящих вариантов, сбор необходимых документов, уточнение деталей сделки и всестороннюю проверку недвижимости.

Именно с целью экономии личного времени многие пользуются услугами риелторов, друзей или знакомых, обладающих на момент сделки свободным временем.

Сегодня продажа или покупка недвижимости по доверенности привычна и не вызывает вопросов или сомнений.

Но совсем другое дело, когда вы собираетесь оформить ипотечный кредит или продать свою собственность ипотечному заемщику через своего представителя.

Проверю объект и дам честное заключение, рискованно ли его покупать, а также дам конкретные рекомендации, как сократить потенциальные риски.

С чем можно столкнуться при покупке квартиры?

1. Бывший супруг собственника не согласен со сделкой

Если на момент покупки квартиры собственник состоял в браке, квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Бывший супруг вправе оспорить сделку, если не было подписано согласие об отчуждении недвижимости.

2. У квартиры нашелся наследник первой очереди

Наследники на жилье могут оспорить сделку

3. Собственник – банкрот!

Квартира может оказаться предметом судебного спора.
Другими словами, её может отсудить банк или кредитная организация, кому должен собственник.

4. Долгострой

Если вы покупаете квартиру в новостройке, обратите внимание на ответственность, правоспособность и финансовое состояние застройщика.

При наличии у застройщика больших долгов, банкротства или возбужденных судебных исков, вы рискуете никогда не переехать в купленное жилье и не вернуть потраченные деньги.

5. Материнский капитал

Продавец использовал материнский капитал, но не выделил доли детям.

6. Продавец руководитель юридического лица, которое суд признал банкротом

Руководителя можно привлечь к субсидиарной ответственности и оспорить сделку.

Как  самостоятельно проверить недвижимость перед сделкой 

Решение проблем с застройщиком

Взыскание неустойки по 214-ФЗ;
Компенсация убытков и судебных издержек;
Компенсация морального вреда;
Штраф застройщику.

Расторжение договора с застройщиком:
В случае нарушения сроков сдачи объекта;
При наличии недостатков;
По другим основаниям.

Претензии по качеству строительства:
Несоответствие метража;
Дефекты отделки;
Нарушение строительных нормативов.

Освобождение недвижимости от ареста

В соответствии с п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Юрист по земельному праву в Барнауле, консультация по земельным делам тел. 89132675631. Вы можете записаться на консультацию или задать вопрос юристу по телефону. Стоимость услуги будет определена по соглашению. Стоимость консультации входит в стоимость услуги.

Земельные дела

• Сопровождение сделок с землей;
• Решение земельных судебных споров;
• Оформление аренды земельных участков;
• Выкуп земельных участков из государственной и муниципальной собственности;
• Оформление прав собственности на земельные участки, жилые дома и иные объекты недвижимости;
• Оформление, переоформление договоров аренды земельных участков;
• Раздел земельного участка, выдел земельного участка, объединение земельных участков;
• Изменение границ земельного участка;
• Перевод земель из одной категории в другую, в том числе земель сельхозназначения;
• Определение порядка пользования земельными участками;
• Оформление прав ограниченного пользования чужими земельными участками;
• Экспертиза правоустанавливающих документов на земельный участок и недвижимость на соответствие действующему законодательству;
• Экспертиза возникновения прав продавца на земельный участок;
• Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков;
• Оформление прав на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства;
• Постановка земельных участков на кадастровый учет и получение кадастрового плана земельного участка;
• Внесение изменений в кадастровый учет по материалам землеустройства.

Земельная реформа, проводимая в Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века, имеет своим главным следствием радикальное изменение отношений собственности на землю от исключительной государственной до признания права частной собственности на землю, что повлекло изменения в порядке правового регулирования земельных отношений.

В советской литературе земельные отношения признавались особой категорией общественных отношений, поскольку в основе их лежали отношения исключительной государственной собственности на землю и земельные правоотношения определялись как земельные отношения, урегулированные нормами права.

Отличительные особенности земельных отношений, такие, как объект - земля, являющаяся исключительной собственностью государства, разрешительный порядок использования земли, участие государства во всех земельных отношениях, позволили сделать вывод о том, что земельные отношения составляют предмет регулирования самостоятельной отрасли земельного права.

Признание многообразия форм собственности на землю, вовлечение земли в гражданский оборот поставили на повестку дня вопрос о юридической природе земельных отношений и об обоснованности самого существования земельного права как отрасли права.

Особый характер земельных отношений обусловливает специфические принципы правового регулирования этих отношений. Гражданское право основано на началах автономии воли субъектов гражданско-правовых отношений, равенстве участников этих отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора (ст. 1 ГК РФ). 

Вместе с тем, земельные споры и споры о правах о недвижимости относяться к категории самых сложных судебных дел. Если у вас возникли проблемы с землей, обратитесь к юристу.

Астрент

Если ответчик не исполняет решение суда

Согласно ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Согласно п. 31. Постановления суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 21 статьи 324 АПК РФ).

С учетом положений п. 31. Постановления подача самостоятельного иска не требуется, государственная пошлина не взимается.

Согласно п.32 Постановления удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

По смыслу ст. 308.3 ГК РФ судебная неустойка может быть взыскана только на будущее время.

Как определить порядок пользования землей?

Согласно п.2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст. 35 ЗК РФ в редакции от 25.10.2001 №136-ФЗ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п.3 ст. 245 участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Согласно действующему законодательству и сложившейся судебной практики последующее изменение долей за счет увеличения площади дома, не может повлечь изменение определенного сотрудниками ЖЭУ порядка пользования спорным земельным участком при вводе дома в эксплуатацию (п.3 ст.245).

Право на соответствующее изменение размера долей связывается лишь с неотделимыми улучшениями, т.е. с такими улучшениями, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества и все собственники получают имущественную выгоду вследствие выполненных улучшений.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или созданного без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Аналогичная позиция изложена в следующих судебных актах: Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 №1748-О; Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 №5-АПГ16-12.

Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, для изменения долей в общей собственности нужно получить согласие всех сособственников на изменение долей. 

Сам факт выполнения самовольных пристроек одним сособственником, с нарушением порядка пользования общим имуществом, то есть без согласия на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками свидетельствует о злоупотреблении правом.

Юрист по жилищным делам в Барнауле Вы можете записаться на консультацию или задать вопрос юристу по телефону 89132675631. Стоимость услуги будет определена по соглашению. Стоимость консультации входит в стоимость услуги.

Юридические услуги по жилищным вопросам 

Юристу по жилищным вопросам Барнаула приходится решать следующие задачи: снятие с регистрационного учета и выселение. В случаях, когда ответчик не проживает в  квартире и не оплачивает коммунальные платежи, а если квартира принадлежит истцу на праве собственности. Юрист по жилищным вопросам в Барнауле посредством подачи иска в суд обеспечит судебное решение о снятии бывшего члена семьи (иное лицо) с регистрационного учета из квартиры и выселении без предоставлении другого жилья.

Уменьшение покупной цены купли-продажи 

В других  случаях: несоблюдением стороной в сделке обязательств по договору купли-продажи квартиры, например, когда покупатель не оплатил квартиру и не принял имущество по акту приема-передачи квартиры.

Расторжение договора дарения квартиры

Расторгнуть такой договор сложно, но можно, например, по основаниям, предусмотренным ст. 578 ГК РФ, подробности на бесплатной консультации юриста по жилью.

Защита прав добросовестного приобретателя  жилья

Согласно со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо воли. Таким образом, если после покупки квартиры потом вдруг объявился наследник на эту квартиру и существует риск признания сделки недействительной, юрист по жилищным вопросам в Барнауле поможет признать вас добросовестным приобретателем и сохранить квартиру.

Понуждение к заключению договора купли-продажи недвижимости

Так, если сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а в последующем продавец отказался заключить с вами основной Договор. Покупатель вправе обратиться в суд с иском к продавцу о понуждении последнего к заключению с вами основного договора купли-продажи недвижимости. Подробности на первичной бесплатной юридической консультации по жилищным вопросам.

Преимущественное право покупки доли 

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. Таким образом, если нарушено принадлежащее вам право преимущественной покупки доли в квартире, юрист по жилищному праву обеспечит восстановление ваших прав в суде.

Снятие с регистрационного учета

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Данная норма корреспондируется с положениями статьи 209 ГК РФ, предусматривающей, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Согласно ч.4 ст.31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В п.13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по общему правилу, в соответствии с ч.4 ст.31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч.1 ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.7 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и подп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) № 713 в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда органом регистрационного учета производится снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства.